الضغوط العقارية: هل تحولت “إعادة البيع قبل التسليم” إلى عبء استثمارى؟

📌 وقائع وتفاصيل التقرير والبيان الرسمي

تعيد الضغوط المالية الناتجة عن ارتفاع أسعار العقارات وامتداد فترات السداد رسم خريطة سوق “إعادة البيع قبل التسليم”، مع لجوء بعض المشترين إلى التنازل عن تعاقداتهم لتحرير السيولة والتخلص من الالتزامات المستقبلية، في وقت يواجه فيه المطورون تحديات متزايدة في الموازنة بين تدفقات التحصيل واحتياجات الإنشاء، بالتزامن مع ارتفاع تكاليف التنفيذ والتمويل.

وأصبحت التنازلات عن التعاقدات إحدى القنوات البديلة لإعادة تداول الوحدات قبل تسليمها، إذ تتيح للمشتري الأصلي التخارج من الاستثمار واسترداد جانب من الأموال المدفوعة، أو تحقيق مكاسب رأسمالية إذا ارتفعت قيمة الوحدة، فيما تمنح المشتري الجديد فرصة الاستفادة من أسعار تعاقدية سابقة قد تقل عن مستويات الطروحات الحالية.

لكن جدوى هذه الصفقات لا تتوقف على الفارق بين السعرين، إذ تتحدد وفق التكلفة الإجمالية للوحدة، بما يشمل المقابل المدفوع لصاحب التعاقد، والأقساط المتبقية للمطور، ورسوم التنازل، ووديعة الصيانة، وأي مستحقات أخرى مرتبطة بالوحدة.

وتكتسب الظاهرة أهمية متزايدة مع وصول فترات السداد في بعض المشروعات إلى 14 عامًا، مقابل مدد تنفيذ وتسليم تدور في المتوسط نحو 5 سنوات، ما يثير تساؤلات بشأن قدرة المشترين على الوفاء بالتزاماتهم طويلة الأجل، ومدى توافق التدفقات النقدية للمطورين مع الاحتياجات التمويلية لمراحل الإنشاء.

قال فتح الله فوزي، نائب رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين ورئيس لجنة التطوير العقاري والمقاولات بالجمعية، إن امتداد فترات سداد الوحدات إلى 12 و14 عامًا، مقابل مدد تنفيذ وتسليم تبلغ نحو 5 سنوات، يوسع الفجوة بين توقيتات تحصيل مستحقات العملاء والاحتياجات التمويلية للمشروعات، خاصة لدى الشركات التي تعتمد بدرجة كبيرة على حصيلة المبيعات في تمويل الأعمال الإنشائية.

أضاف أن اتساع الفجوة بين التدفقات النقدية الداخلة والمصروفات الإنشائية قد يضغط على معدلات التنفيذ ومواعيد التسليم، لا سيما لدى الشركات التي لا تمتلك خبرة كافية في إدارة السيولة، أو التي لا تتناسب مواردها المالية مع حجم الالتزامات القائمة.

وأوضح فوزي، أن دوافع التنازل عن الوحدات قبل التسليم تختلف من حالة إلى أخرى، وتشمل تغير الظروف المالية للمشترين، والرغبة في إعادة توظيف الأموال، والتخارج من استثمارات استهدفت تحقيق مكاسب سريعة من ارتفاع الأسعار، فضلًا عن تجنب التزامات مستقبلية قد تتجاوز القدرة على السداد.

وأشار إلى أن بعض المشترين يفضلون التخارج قبل تراكم الأقساط المستحقة، حتى إذا تطلب ذلك التنازل عن جزء من المكاسب المتوقعة أو قبول سعر أقل من تقديراتهم السابقة، بينما يسعى آخرون إلى تحرير السيولة بدلًا من الانتظار حتى موعد التسليم.

من جانبه، قال علاء فكري، رئيس مجلس إدارة شركة بيتا إيجيبت للتنمية العمرانية ونائب رئيس لجنة التطوير العقاري بجمعية رجال الأعمال المصريين، إن التنازل عن الوحدات لا يعكس بالضرورة اتساع نطاق التعثر المالي بين المشترين، إذ يرتبط جانب من المعروض بمشتريات استثمارية استهدفت إعادة البيع وتحقيق مكاسب سريعة خلال موجات ارتفاع الأسعار.

وأضاف أن التمييز بين التخارج الاستثماري والتعثر في السداد ضروري لتقييم تطورات السوق، فمجرد عرض الوحدة للتنازل لا يعني توقف مالكها عن سداد الأقساط، كما أن قبول سعر أقل من المتوقع قد يكون قرارًا لتوفير السيولة أو تجنب التزامات مستقبلية، وليس دليلًا كافيًا بمفرده على وجود أزمة عامة في السوق.

وأوضح فكري، أن قياس حجم الضغوط الفعلية يتطلب توافر بيانات دقيقة عن حالات التأخر في السداد وإلغاء التعاقدات وإعادة جدولة الأقساط، إلى جانب عدد عمليات التنازل التي اكتملت بالفعل، ونسب الخصم التي قبلها البائعون مقارنة بالأسعار السائدة.

وأشار إلى أن التفاوت بين أسعار التعاقدات القديمة والطروحات الجديدة يفرض تحديًا إضافيًا على المطورين، إذ قد تصبح الوحدة المعروضة للتنازل أكثر جاذبية للمشتري الجديد إذا احتفظت بسعر تعاقد سابق أقل، أو أتاحت له استكمال السداد وفق جدول زمني يتناسب مع قدرته المالية.

في المقابل، قد تتراجع جاذبية هذه الوحدات عندما يطرح المطورون وحدات جديدة بخصومات سعرية أو تسهيلات ممتدة، ما يضطر أصحاب التعاقدات القائمة إلى خفض المقابل المطلوب لإتمام البيع، خصوصًا إذا كانت لديهم حاجة عاجلة إلى السيولة.

وأكد فكري أن المفاضلة بين الوحدة المعروضة للتنازل ونظيرتها المطروحة مباشرة من المطور لا تتحدد بالسعر المعلن وحده، وإنما بالتكلفة الإجمالية، التي تشمل المقابل المدفوع لصاحب التعاقد، والأقساط المتبقية، ورسوم نقل التعاقد، ووديعة الصيانة، وأي التزامات مالية أخرى.

وفي مؤشر على حجم النشاط عبر القنوات الرقمية المتخصصة، كشفت بيانات منصة «عقار إكزيت» المنشورة خلال أكتوبر الحالي عن وصول قيمة الوحدات المعروضة أو قيد المراجعة على المنصة إلى نحو 124 مليار جنيه، بإجمالي 8534 وحدة حتى 8 أكتوبر، فيما سجلت المنصة 638 صفقة مكتملة منذ إطلاقها، بقيمة سوقية تقديرية بلغت 8.8 مليار جنيه.

ولا تعبر هذه الأرقام بالضرورة عن إجمالي سوق التنازل في مصر، إذ تقتصر على النشاط المرصود عبر المنصة، كما أن اختلاف مراحل عرض الوحدات ومراجعتها وإتمام الصفقات يستلزم الفصل بين قيمة المعروض والقيمة التقديرية للصفقات المكتملة.

ومن شأن اتساع سوق إعادة البيع قبل التسليم أن يزيد المنافسة أمام الطروحات الجديدة في بعض المشروعات، خصوصًا عندما تعرض الوحدات القديمة بأسعار أقل أو بشروط سداد مناسبة.

وفي المقابل، قد تسهم هذه السوق في انتقال التعاقدات إلى مشترين أكثر قدرة على استكمال الأقساط، بما يقلل احتمالات إلغاء العقود وإعادة طرح الوحدات من خلال المطور، متى استوفت عمليات التنازل الشروط التعاقدية المطلوبة.

وقال محمد البستاني، رئيس جمعية مطوري القاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية، إن ارتفاع المبيعات التعاقدية لا يعني بالضرورة توافر السيولة اللازمة لاستكمال المشروعات، موضحًا أن التحدي الرئيسي يتمثل في تحقيق التوازن بين تكاليف التنفيذ الفعلية والتدفقات النقدية المحصلة من العملاء.

أضاف أن ارتفاع تكاليف الأراضي ومواد البناء والتمويل يعزز أهمية الإدارة الفعالة للسيولة وتنويع مصادر التمويل، بدلًا من الاعتماد على تحصيلات العملاء وحدها، خاصة مع امتداد فترات السداد إلى آجال طويلة.

وأوضح البستاني، أن الشركة قد تسجل مبيعات تعاقدية مرتفعة، بينما تظل التحصيلات الفعلية أقل من احتياجات الإنشاء في توقيتات معينة، سواء نتيجة طول فترات التقسيط أو تباطؤ التحصيل أو ارتفاع تكاليف التنفيذ عن التقديرات الأولية.

وأشار إلى أهمية تطوير آليات أكثر وضوحًا لحماية أموال المشترين، وربط استخدام التحصيلات بمعدلات الإنجاز الفعلية، بما يعزز الانضباط المالي ويحد من مخاطر عدم التوافق بين الأموال المحصلة والأعمال المنفذة.

ولفت إلى أن إنشاء حساب مستقل لكل مشروع، وربط صرف الأموال بمعدلات تنفيذ معتمدة من جهة استشارية مستقلة، من شأنه تعزيز حماية أموال المشترين وتحسين إدارة التدفقات النقدية، من خلال توجيه الموارد إلى احتياجات المشروع وفقًا لمراحل التنفيذ.

وتزداد أهمية هذه الآليات في ظل اختلاف آجال السداد عن مدد التنفيذ، إذ قد يستمر العميل في سداد الأقساط لسنوات، بينما يظل التسليم مرتبطًا بقدرة الشركة على توفير التمويل اللازم لاستكمال الأعمال.

وأكد البستاني، أن هذه التحديات لا تعني بالضرورة أن جميع الشركات تواجه صعوبات مالية، لكنها تبرز أهمية تقييم الملاءة المالية للمطور وسجل تسليماته ومعدلات الإنجاز، إلى جانب السعر ونظام السداد، قبل اتخاذ قرار الشراء.

وأضاف أن رسوم التنازل وشروط نقل الحقوق من العوامل المؤثرة في قدرة المشتري على التخارج، إذ قد تؤدي زيادة الرسوم أو عدم وضوح الإجراءات إلى تقليص المقابل الذي يحصل عليه البائع، أو رفع التكلفة النهائية على المشتري الجديد.

وكانت الهيئة العامة للرقابة المالية، دعت الشهر الماضي، المتعاملين مع شركات التطوير العقاري إلى مراجعة البنود التعاقدية المتعلقة بحوالة الحقوق المالية الناشئة عن العقود إلى شركات التمويل العقاري.

وأوضحت الهيئة أن بعض العقود تتضمن شروطًا تسمح للمطور بإحالة الحقوق المالية الناشئة عنها إلى جهة أخرى، وهو ما قد يترتب عليه انتقال تحصيل الأقساط إلى شركة تمويل عقاري، بما يستلزم وضوح الإجراءات المتعلقة بإخطار المشتري وتحديد الجهة المستحقة للسداد وآلياته.

وأوضحت الهيئة أنها لم تصدر قرارات جديدة تحظر إدراج شروط حوالة الحقوق في العقود العقارية، مؤكدة أن هذه الآلية لا تزال جائزة وفقًا لأحكام القانون المدني.

---